Accettato il ricorso del proprietario del negozio, con ingresso autonomo e copertura propria. L'assemblea aveva erroneamente ripartito il costo in base al criterio generale di ripartizione delle spese previsto dal primo comma dell'art. 1123 cod. civ.

"La ripartizione delle spese di riparazione di tutto il complesso di opere e manufatti che compongono l'edificio condominiale, va fatta tra tutti i condomini, in base alla tabella millesimale di comproprietà,in virtù dell'art. 1123, comma 1, c.c. salvo che il regolamento di condominio non disponga diversamente e senza che sia applicabile il principio dell'art.1101 c.c. giacché la norma dell'art. 1123 c.c. in tanto è da considerarsi speciale rispetto a questa in quanto inspirata dalla esigenza di una disciplina che meglio si adatti alle specifiche caratteristiche del condominio negli edifici, ove le parti comuni hanno una precisa funzione strumentale rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quale sono a servizio, consentendone l'esistenza e l'uso".

Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Roma con la sentenza dell'8 giugno 2016 in merito alla ripartizione delle spese.

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I fatti di causa. Tizio, proprietario di un negozio compreso nel condomino, con citazione impugnava la delibera condominiale avente ad oggetto l'approvazione del preventivo di spesa per i lavori di ripristino del lastrico solare e delle facciate dell'edificio.

A parere di Tizio, la ripartizione era illegittima in quanto non pertinente alla sua proprietà; difatti, estranea alle facciate e coperture condominiali.

Costituendosi in giudizio, il Condominio convenuto contestava in toto le pretese dell'attore.

La ripartizione delle spese: breve analisi dell'art.1123 c.c. Il primo comma della norma in esame prevede che "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione".

Il comma individua il principio generale che regola la ripartizione delle spese condominiali, stabilendo che le spese si ripartiscono in modo proporzionale al valore della proprietà della singola unità immobiliare, salvo diversa convenzione: cioè soltanto un patto sottoscritto da tutti i proprietari o imposto dall'originario ed unico proprietario ai successivi acquirenti, può eliminare questo principio generale.

Una delibera dell'assemblea che approvi una ripartizione delle spese non proporzionale senza il consenso di tutti i proprietari è nulla.

Questo non significa che nel condominio non sussistono spese ripartibili in "parti uguali", ma significa solo che si tratta di poche eccezioni.

Il secondo comma prevede che "Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne".

Questo comma apporta un correttivo al primo comma, infatti, prevede che quando il bene comune è destinato a servire i proprietari in modo diverso, la ripartizione della spesa è effettuata in base all'uso e non in base al valore della proprietà, tipico esempio potrebbe essere quello delle scale di un edificio che servono in misura maggiore a coloro che sono posti all'ultimo piano e in misura minore a coloro che si trovano al primo piano.

L'ultimo comma prevede che "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".

Regola l'ipotesi in cui i beni condominiali sono usati solo da alcuni proprietari, in questo caso, la spesa è sopportata solo dai proprietari che ne traggono utilità (es. colonna fecale).

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Il ragionamento del Tribunale di Roma. A seguito dell'espletata istruttoria, era emerso che il locale di proprietà esclusiva dell'attore era costituito da un corpo di fabbrica autonomo rispetto alla struttura dell'immobile condominiale.

In particolare, l'immobile era adibito a negozio, ubicato al piano terreno in aderenza del fabbricato con ingresso autonomo e con tre prospetti autonomi rispetto al fabbricato principale.

Di conseguenza l'unità immobiliare attorea non poteva essere interessata dagli interventi edilizi.

A parere del giudice romano, la ripartizione delle spese di riparazione di tutto il complesso di opere e manufatti che compongono l'edificio condominiale va fatta fra tutti i condomini in base alla tabella millesimale di proprietà in virtù dell'art. 1123 co. 1 c.c.; tuttavia, la stessa norma al secondo comma prevede anche l'ipotesi di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, sicché in tal caso le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

Da tale inciso vengono ravvisati due criteri: l'uno per le cose destinate a servire in modo eguale per tutti i condomini, l'altro per le cose destinate a servire in misura diversa ed, infine, in assonanza con il secondo criterio, vi è anche un terzo criterio in base al quale, in caso di più opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese delle manutenzione sono a carico solo di quei condomini che traggono utilità.

Da tale assunto si ricava il principio giurisprudenziale in base al quale

"in tema di condominio di edifici, il criterio di ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni, previsto dal primo comma dell'art. 1123 cod. civ., non si applica quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, per le quali, a meno che non vi sia un diverso accordo delle parti, il criterio è, invece, quello della proporzionalità tra spese ed uso stabilito dal secondo comma del medesimo articolo, o quando si tratta di cose che, benché comuni, sono destinate a servire solo una parte dell'intero fabbricato, per le quali il criterio è, invece, quello del terzo comma, che pone le spese solo a carico dei condomini che traggono utilità dalla cosa" (Cass. Civile 13 luglio 1996 n. 6359).

Ne consegue che, al caso di specie, doveva applicarsi il criterio ripartitorio previsto dal terzo comma quale regola derogatoria al principio generale previsto dal primo comma.

Le conclusioni.

Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Roma con la pronuncia in commento ha accolto il ricorso di Tizio e per l'effetto ha annullato la delibera condominiale.

 

Fonte http://www.condominioweb.com/tabelle-millesimali-manutenzione-lastrico-solare-facciate-condominiali.13166#ixzz4OqN6VLwy
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